Selbstgenutzte Immobilie: Vermögenswert oder Investmentgrab?

Ich nicht! Zumindest nicht pauschal. Deshalb lass uns das Thema einmal angehen. 🙂

Um es zunächst einmal ganz klar zu sagen: Eine selbstgenutzte Immobilie ist kein Vermögenswert im engeren Investmentsinn. Du investierst nicht mit dem Grundgedanken, mehr oder weniger passives Einkommen mit deiner selbstgenutzten Immobilie aufzubauen. Dennoch bleibt der Aufbau von Vermögen im weiteren Sinne absolut erhalten. Das Geld ist nicht verkonsumiert, sondern in einen Substanzwert überführt. Wenn man so will, hat es nur seinen Aggregatzustand geändert. In Form von Zahlen auf deinem Konto hin zu physischen Materialien. Und dieser Zustand ist reversibel. Das heißt, du kannst die Immobilie wieder in Zahlen auf deinem Konto transformieren. Damit hat auch eine selbstgenutzte Immobilie das wichtigste Merkmal einer Geldanlage. Das Geld ist gebunden und kann sich nicht verflüchtigen, wie beim Konsum.

Eine bittere Pille gibt es aber

 Zunächst einmal gibst du Geld aus, was für dich keinen Gegenwert besitzt. Und dies in Form der Nebenkosten. Wenn du mich jetzt beim Schreiben beobachten könntest, würdest du sehen, wie sehr ich mich zurückhalten muss, um nicht in meine Schreibtischkante zu beißen. Denn diese Nebenkosten sind wirklich ein absoluter Lustkiller. Ich musste privat bereits einen sechsstelligen Betrag ausgeben, um diese Nebenkosten zu bedienen. Denn ich habe das Spiel der selbstgenutzten Immobilie in den letzten 12 Jahren bereits drei Mal gespielt. Und jedes Mal war das natürlich mit diesen Nebenkosten verbunden. Sei es drum, die Nebenkosten gehören nun mal dazu.

Also müssen wir uns das anschauen.

Zu den Nebenkosten gehören:

1. Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5%, Stand Nov. 2022)
2. Notar
3. Grundbuchamt
4. Ggf. Makler-Courtage
5. Ggf. Finanzierungskosten

Je nachdem, wo und von wem du kaufst, kannst du mit bis zu über 15% Erwerbsnebenkosten rechnen. Bei einer 300.000€ teuren Immobilie sind das immerhin um die 45.000€. Ist kein Makler involviert und ist kein Gutachten etc. erforderlich ist das natürlich weniger. Aber es geht um die Sache: Diese 45.000€ sind ein Posten, hinter dem für dich erst einmal kein Wert steht. Das sind Kosten des Verfahrens und genau hier haben Kritiker von selbstgenutztem Eigentum recht. Das ist verbranntes Geld. Die Wertsteigerung der Immobilie muss das in den kommenden Jahren erst einmal wieder „rausholen“, so dass du bei +/- null bist. Das wäre bei 2% Wertsteigerung pro Jahr in diesem Fall nach siebeneinhalb Jahren. Du kannst also festhalten, dass eine selbstgenutzte Immobilie schon einiges an Zeit benötigt, um sich auch in Zahlen für dich zu lohnen.

Kritiker behalten recht: Das Geld hättest du in dieser Zeit auch anders arbeiten lassen können. Von steuerlichen Aspekten gar nicht zu reden. Da keine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt, kannst du bei der selbstgenutzten Immobilie auch nichts abschreiben. Ein Desaster! Aber ich hoffe auch hierbei darauf, dass der Gesetzgeber diesen Umstand irgendwann beseitigt. Tendenzen aus der Politik sind immer mal wieder erkennbar. Ich halte das für sehr wichtig den Menschen bessere Möglichkeiten einzuräumen, Eigentum zu erwerben.

Und jetzt kommt’s dicke: Die laufenden Kosten der Immobilie bleiben natürlich auch an dir kleben. Muss etwas am Objekt gemacht werden, bist du beteiligt. Und das auch unabhängig davon, ob es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung handelt. Bei Ersterem solltest du ohnehin jeden Monat einen kleinen Betrag zurücklegen, um im Fall der Fälle bspw. die Heizung reparieren lassen zu können. Bei Letzterem wird dir, ob du willst oder nicht, eine Rücklage über das Hausgeld zwangsauferlegt. Also ja: Die selbstgenutzte Immobilie kostet!

Immobilien sind Emotionen

Lassen wir die Zahlenseite nun hinter uns und stellen uns die Frage: Warum solltest du das Thema Eigennutzung nicht ganz beiseite packen? Das kostet in erster Instanz doch nur unnötig Geld, was du dann nicht zum Investieren hast?! Nun ja, wie müssen nun die Hand aufs Herz legen. Wenn du gerade am Anfang stehst und die Entscheidung treffen musst, ob Eigennutz oder Investment, ist mit reinem Investmentgedanken die selbstgenutzte Immobilie wahrscheinlich in deiner Situation die schlechtere Wahl. Du bindest eine Menge Kapital und das über Jahre hinaus. Und dann sind wir mal ehrlich: Die selbstgenutzte Immobilie, ob Eigenheim oder Eigentumswohnung, ist dann meist auch was Besonderes. Ein Zimmer mehr, die schöne Terrasse, das Ambilight-Luxus-Badezimmer, das Echtholz-Parkett und und und. Die Maßstäbe an den Eigennutz sind dann doch meist andere und so wird hier mehr Geld gebunden, als es bei einer Kapitalanlage oder Investmentimmobilie der Fall wäre. Und hier liegt dann auch die Gefahr, sich dann wirklich längerfristig zu knebeln.

Dennoch hast auch du nur ein Leben. Und richtest du das rein nach der Zahlenlogik aus, musst du schon der Typ dafür sein, den das erfreut. Wohnst du dein Leben lang in einer kleinen Wohnung, um möglichst viel von deinem Geld investieren zu können, ist das vor dem Hintergrund des Vermögensaufbaus sicher eine großartige und vor allem effektive Sache. Das Leben läuft – ich habe das erfahren dürfen – nun einmal aber nicht linear. Die Familienplanung, Schicksalsschläge, Jobwechsel und viele Dinge mehr erfordern ein ständiges Nachjustieren. Und spätestens die Corona-Pandemie hat gezeigt, wie positiv ein kleines Grundstück oder eine größere Wohnung mit einem Arbeitszimmer mehr auf das Wohlbefinden gewirkt haben. Eine Immobilie ist eben nicht nur ein Zahlenspiel. Und dessen solltest du dir bei deiner Entscheidung immer bewusst sein. Lebe wo und wie du leben willst und investiere, wo die Zahlen stimmen.

Die selbstgenutzte Immobilie ist vor allem für jene interessant, die über ausreichend Eigenkapital verfügen, um beides realisieren zu können. Also Eigennutz und Investment. Der Eigennutz ist im Verhältnis zum Investment rein zahlenseitig sicher nicht die allerbeste Option. Dennoch ist der Eigennutz wie ein Sparplan, den du jeden Monat bedienst. Die Miete muss auch gezahlt werden, egal wie hoch sie ist. Beim Eigennutz hast du dafür aber den Vorteil der größeren Planbarkeit. Hier sind die Finanzierungen häufig sehr viel längerfristig. Als ich 2010 mein Einfamilienhaus gebaut habe, haben nicht wenige Menschen mahnend den Zeigefinger gehoben und mich für verrückt erklärt. Nach zwei Umzügen in jeweils wieder selbstgenutzte Immobilien zahle ich heute für vier Zimmer mitten in Berlin monatlich weniger, als für aktuell eine vergleichbare 65m2 Zwei-Zimmer-Wohnung. War das alles geplant? Auf keinen Fall! Aber selbst wenn ich mich komplett aus dem Eigennutz zurückgezogen hätte, hätten die Tilgungsleistungen über diesen langen Zeitraum in Verbindung mit der entsprechenden Wertsteigerung zu einem signifikanten Anstieg von Eigenkapital geführt.

Dieses Eigenkapital ist natürlich aktuell gebunden. Denn ich wohne immer noch im Eigentum. Und das empfinde ich als beruhigend, einfach weil es einen Teil meiner Altersvorsorge darstellt. Es ist eine Säule, die ich über viele weitere Jahre aufbaue, um dann im Alter kostenoptimiert leben zu können. So mache ich mich unabhängiger von der Entwicklung von Mieten. Die Nebenkosten, wie Strom, Wasser, Müll usw.  müsste ich auch im Fall einer Mietwohnung sowieso zahlen.

Eigenheim in der Pampa vs. Investment

Die Gegner von selbstgenutztem Eigentum nutzen gern das Bild vom Eigenheim in der Pampa. Dir ist sicher nicht entgangen, dass ich in diesem Beitrag bisher nicht vom Eigenheim sprach, sondern von der selbstgenutzten Immobilie. Eigennutz ist eben nicht nur das Eigenheim in der Pampa aus den 30’er Jahren. Der Vergleich eines Eigenheims auf dem Land hält unter Investmentgesichtspunkten natürlich nicht mit einer Kapitalanlage in Berlin Friedrichshain mit. Und das ist auch gut so. Denn diese beiden Dinge spielen in komplett unterschiedlichen Kategorien. Das Eigenheim ist meist eine Lebensentscheidung zugunsten einer individuellen Lebensplanung und Lebensgestaltung. Ich denke, hier haben Investmentregeln nur bedingt Platz. Leb doch da, wo du dich wohlfühlst und leben möchtest. Das ist absolut in Ordnung, auch wenn es eine Scheune ist, die du nach und nach ausbaust.

Vor allem hingt der Pampa-Vergleich, weil er häufig das 180m2 Eigenheim mit einer 75m2 Wohnung Beziehung setzt. Wenn schon, dann müssten zumindest du Rahmendaten beider Immobilien identisch sein. Und genau das ist eben schwierig, weil du eine Investment-Immobilie nicht selbst bewohnst und daher deine persönlichen Präferenzen außen vorlässt. Beim Eigennutz kommen diese vor allem emotionalen Entscheidungen viel mehr zu Geltung. Allein deshalb sollte man das nicht vergleichen.

Ich habe einen lieben Bekannten, der sich in der Nähe von Berlin eben genau diesen Traum erfüllt. Er baut sich eine Scheune mit ausschließlich nachhaltigen Naturmaterialien aus. Allein das Verputzen der Innenwände mit Lehm machte einen riesen Aufwand. Finde mal einen Handwerker, der sich das zutraut und bring selbst erst mal die Geduld auf, Wände und Fensterrahmen über Tage und Wochen trocken zu lassen, bevor du weiterarbeiten kannst. Das ist sicher auch wieder ein Extrembeispiel, zeigt aber deutlich, dass Investment und Eigennutz Kategorien sind, die nicht zwingend zusammenpassen, weil sie es einfach auch nicht müssen.

Fazit

Wenn es dein Budget zulässt, ist eine selbstgenutzte Immobilie aus meiner Sicht eine wichtige Säule deiner Altersplanung. Die Eigentümerquote in Deutschland liegt immer noch weit unter 50%, genauer gesagt 46,3% (Quelle Handelsblatt v. 29.11.2022). Die Bevölkerung wird immer älter. Altersarmut ist immer wieder Thema. Ich bin überzeugt, dass eine selbstgenutzte Immobilie einen Beitrag leisten kann, dich im Alter weiter abzusichern. Der Königsweg heißt auch hier sicher Diversifizierung. Kann die selbstgenutzte Immobilien allein deine Altersabsicherung herbeiführen? Wohl kaum! Sie ist aber eine, wenn m. E. auch entscheidende Säule. Verfügst du über ausreichend Eigenkapital, kannst du beide Wege realisieren – Eigennutz und Investment. Was für dich die richtige Reihenfolge ist, darfst du selbst entscheiden. Ich habe mich zuerst für den Eigennutz entschieden und habe später investiert. Alles ist möglich! Der Verkauf meiner eigengenutzten Immobilie hat bspw. das Startkapital geliefert und hat den Grundstein für mein heutiges Portfolio geliefert. Heute weiß ich, warum das so gut funktioniert hat und würde das auch immer wieder so machen.

Geh deinen eigenen Weg beim Investieren und lass dich nicht von Standardfloskeln beeinflussen, nur weil sie gerade opportun sind. Es ist dein Leben und das darfst du genauso leben, wie es dir gefällt. 🙂

Lass mich wissen, wenn ich dir bei deinen Entscheidungen helfen kann.

Herzliche Grüße

Dein Ronald