Heute sprechen wir mal über Mythen. Immobilien sind eine besonders konservative Art, sein Geld zu sichern und zu vermehren. Das ist kein Mythos, sondern Fakt. Also steigen wir hier zunächst mal ganz konservativ ein und machen es wie in der 9. Klasse. Wir definieren, was ein Mythos ist. Ich mag diese Definition: „Person, Sache, Begebenheit, die legendären Charakter hat.“
„Legendären Charakter“ – das gefällt mir. Das schnappen wir uns doch direkt. 🙂 Ach so: Ich muss an dieser Stelle erwähnen, dass Lanzelot mir bei der Ausarbeitung dieses Textes geholfen hat. So nenne ich die aktuelle Version von ChatGPT. In Anlehnung an die Artus-Sage; die hat es mir irgendwie angetan. Ein Mythos eben. 🙂
Alles in Anführungszeichen ist aus seiner Feder – die zusätzliche Kursiv- sowie die Normalschrift aus meiner. Das wäre geklärt, los geht’s.: )
Lanzelot, was ist ein Mythos?
„Ein Mythos kann als eine Art von Geschichte oder Legende verstanden werden, die ein Kulturerbe oder eine gemeinsame Überlieferung darstellt. Ein Mythos vermittelt dabei oft tiefgründige Wahrheiten oder Botschaften über die Welt und die menschliche Natur, indem er mittels Symbolik und Metaphern erzählt.“ Wow, das sitzt! Kann der Faktor 10 also eine tiefgründige Wahrheit bei Immobilieninvestments sein?
Gehen wir es langsam an und fragen nach dem Zusammenhang von Mythos und Immobilien. „Ein Mythos in der Immobilienwirtschaft könnte eine weit verbreitete, aber falsche Überzeugung sein, die den Markt und die Entscheidungen der Akteure beeinflusst. Ein Beispiel für einen solchen Mythos könnte die Überzeugung sein, dass die Wertsteigerung von Immobilien immer weiter ansteigt und dass Investitionen in diesem Bereich immer sichere Gewinne bringen.“
Jaaaaa, das erleben wir ja gerade. Garantiert ein Mythos. Aber weiter im Text. Denn hier geht es ja weniger um Spekulationsgewinne, sondern um langfristige Bestandshaltung.
„Genau wie ein Mythos in der Mythologie, der durch symbolische Geschichten und Metaphern vermittelt wird, so verbreitet sich auch dieser Mythos in der Immobilienwirtschaft durch mündliche Überlieferung und durch die Verbreitung von Informationen, die diese Überzeugung unterstützen.“ Check, das stimmt. Als ich anfing, in Immobilien zu investieren, gab es keine Verhandlung ohne den Zusatz: „Egal wie, wir müssen bei Faktor 10 oder tiefer landen.“ Seltsamerweise habe ich das damals nie in Frage gestellt. Warum auch? Ich wollte Cashflow! Der 10’er Faktor war dabei mindestens mal das erstrebte Anfangsziel. Hat ja auch geklappt. Und nicht nur ein Mal.
„Doch genau wie viele Mythen im Laufe der Zeit entlarvt werden, so kann auch dieser Mythos durch wirtschaftliche Ereignisse widerlegt werden, wie beispielsweise einer Wirtschaftskrise oder einem Anstieg der Zinsen. Investoren, die sich zu sehr auf diesen Mythos verlassen haben, können dann negative Folgen erleiden, wenn die Realität sich von ihren Überzeugungen unterscheidet.“ Punktlandung! Darauf wollten wir doch hinaus. Danke Lanzelot! Der Zinsanstieg muss der Tod von Faktor 10 sein. Entlarven wir nun mal endlich dieses Märchen.
Was ist ein Faktor?
Der Faktor kommt mehr oder weniger aus dem Maklersprech. Gemeint ist hier das Verhältnis von Kaufpreis (KP) zu Jahresnettokaltmiete (JNK). Du hast bspw. eine Wohnung, die 150.000€ kostet und jährlich 15.000€ erwirtschaftet. Dieselbe Rechnung ergibt sich, wenn du 75.000€ und 7.500€ ansetzt. Anders ausgedrückt. Rechnerisch würdest du 10 Jahre brauchen, um eine Immobilie mit den Mieteinnahmen abzuzahlen. Ob das machbar ist, schauen wir uns mal etwas genauer an.
Gibt es das überhaupt?
Haushalte in deutschen Städten über 100.000 Einwohner zahlten im Durchschnitt 8,30€/m2 Miete. In Deutschland gibt es laut statistischem Bundesamt Ende 2021 insgesamt 80 Städte dieser Größenordnung. Bei 8,30€/m2 und 15.000€ JNK müsste die Wohnung ca. 150m2 groß sein. Oder um im kleineren Beispiel zu bleiben, 75m2. Gibt es sowas überhaupt? In einer deutschen Großstadt eine Wohnung mit 150m2 zu einem Mietpreis von 1.250€ kalt zu bekommen ist sportlich, aber machbar. Eine 75m2-Wohnung für 622,50€? Schon öfter gesehen, oder? Also doch irgendwie kein Märchen. Es ist möglich, eine Mietwohnung zu diesem Preis zu finden. Halten wir fest: Die Miete kann nicht das Problem sein.
Wäre da nicht die andere Seite. Denn Miet- und Kaufpreise sind entkoppelt, wie der Fachmann sagt. Eine 150m2-Wohnung für 150.000€ zu kaufen, ohne etwas investieren zu müssen, ist schier ausgeschlossen. Dasselbe gilt für die kleine 75m2 Schwester. Mythos also doch entlarvt? Naja, auf diese Art und Weise wirst du zumindest also schon mal keinen Bestand aufbauen können, der kurzfristig eine 10%-ige Mietrendite erwirtschaftet. Es gibt praktisch kaum Kaufimmobilien, die das ermöglichen. Und genau hierbei liegt der Reiz. Das entscheidende Wort ist „kaum“. Du weißt, dass es das gibt. Nur siehst du es einfach zu selten, um es mal selbst zu erleben.
Der wesentliche Punkt ist also: Wie nun an den sagenumwobenen 10’er Faktor kommen? Das o.g Beispiel ist natürlich nicht ganz fair. Es geht da ja nur um Durchschnittsmieten. Wir allen wissen, dass insbesondere in deutschen Großstädten deutlich mehr verlangt werden kann, als 8,30€ pro m2. Bei Neubau und nach umfassenden Modernisierungen sind nach oben sogar praktisch keine Grenzen gesetzt. Bei alternativen Vermietmodellen hast du ebenfalls erheblichen Gestaltungsspielraum. Die Miete kann also noch weiter steigen.
Sind wir also doch schon näher dran? Ja und nein. Nein, weil es nicht so ganz einfach ist, eine solche Immobilie zu finden. Die Meisten streben danach aber gesehen wird sie kaum. Nein auch, weil wir die Erwerbsnebenkosten noch gar nicht berücksichtig haben. Die 150.000€ Wohnung würde in Berlin z.B. Ca. 172.710€ kosten. Damit allein ist der 10’er Faktor schon wieder im Bereich der Mythologie angekommen.
Aber natürlich ist die Faktor 10 Immobilie kein reiner Mythos. Es gibt sie. Eben nur nicht zuhauf in deutschen Großstädten. Sobald du allerdings in die Speckgürtel gehst oder in die weitere Peripherie, werden sie häufiger. Sobald du also für dich die Herausforderung der Akquise gemeistert hast und die Risiken bereit bist zu akzeptieren, kannst du solche Objekte erwerben. Und wenn du weitere Potenziale aktivierst, ist vielleicht sogar eine noch höhere Rendite drin. Einige unserer Objekte laufen z.B. bei Faktoren unter 8. Das macht dann richtig Freude.
Wir wissen nun, es ist möglich. In der aktuellen Marktsituation müssen wir den Faktor 10 aber noch mal auf die Probe stellen. Denn er muss sich ja noch im derzeitigen Zinsumfeld behaupten. Das macht Vielen Sorge. Also: Sagen wir, du musst die 150.000€ komplett finanzieren. Zins und Tilgung liegen bei 6,5%. Das sind 9.750€. Bleiben noch 5.250€ übrig, um Bewirtschaftung und einen kleinen Cashflow zu realisieren. Je nach Instandhaltungsrücklage und Verwalterkosten ist das doch schon mal was.
Fassen wir zusammen: Eine Faktor 10 Immobilie ist nach wie vor ein tolles Investment. Keine Frage. Die Herausforderung ist, so etwas zu finden bzw. innerhalb eines Jahres zu einem 10%’er zu entwickeln. Mit einer Wohnung lässt sich das i.d.R. weniger gut realisieren, als mit einem Mehrfamilienhaus. Aber es ist möglich. Und selbst unter den aktuellen Bedingungen rechnet sich das immer noch.
Mythos, ja oder nein?
Natürlich ist die Faktor 10 Immobilie kein Mythos. Aber es ist eben etwas, wonach du aktiv suchen musst. Das fliegt dir nicht einfach so vor die Füße. Die Frage ist, ob du das wirklich brauchst. Und hier spielt die Immobilie wiederum gnadenlos ihre Hebelwirkung aus. Denn wenn du Kapital zur Verfügung hast, brauchst du nicht einmal so eine radikale Mietrendite. Mit je mehr Eigenkapital du reingehst, desto mehr Spielraum hast du in der Rechnung. Solange die Eigenkapitalrendite noch in einem guten Verhältnis von Aufwand und Risiko zu anderen Investments steht, eignen sich auch teurere Immobilien super zu Diversifizierung.
Lieben Dank an Lanzelot für die tolle Unterstützung bei diesem Text. Ich gehe jetzt Burger essen.
Einen super Start in die neue Woche und viel Erfolg bei der Suche nach dem Faktor 10. Und tiefer. 🙂
Dein Ronald
