Die richtige Höhe der anfänglichen Tilgung zu finden, ist für viele Immobilienkäufer immer noch eine große Hürde. Deshalb werfen wir heute einen Blick darauf, welche Faktoren hierbei eine wichtige Rolle spielen. Zunächst einmal ordnen wir das Thema aber ein, da historisch gesehen, in den vergangenen 10 Jahren viele Finanzierungen mit zu geringem Tilgungsanteil abgeschlossen wurden. Genau das kann jetzt zu erheblichen Problemen führen.
In den Jahren 2008 bis 2013 war der Tilgungsanteil deutscher Immobilienfinanzierungen besonders niedrig. Einen Tilgungsanteil von nur 1% machten 2008 noch über 61% der Finanzierungen aus. 2013 waren es immerhin noch über 34% (Quelle Europace). Das kann unter der aktuellen Zinssituation zu großen Problemen führen, wenn nun die 10-jährigen Zinsbindungsfristen auslaufen und Anschlussfinanzierungen anstehen. Das bedeutet in Zahlen:
Beispiel Kauf einer Wohnung im Jahr 2013, Kaufpreis 100.000€
Zinsen: 2%
Tilgung: 1%
Monatliche Rate: 250€
Restschuld nach 10 Jahre: ca. 89.000€
Nach 10 Jahren steht die Anschlussfinanzierung an. Die Zinsen im Jahr 2023 betragen ca. 4%. Die Kalkulation sieht wie folgt aus:
Finanzierungsbetrag für dieselbe Wohnung: 89.000€
Zinsen: 4%
Tilgung: 1%
Monatliche Rate: ca. 370€
Restschuld nach 10 Jahren: ca. 78.000€
Obwohl du 10 Jahre lang getilgt hast, zahlst du am Ende der Zinsbindung 120€ mehr als vorher. Genau so ein Szenario solltest du im Hinterkopf behalten, wenn du deine korrekte Tilgung berechnen möchtest. Erwartet die Bank heute von dir, dass du nicht mehr einen, sondern zwei Prozent tilgst, erhört sich deine monatliche Rate sogar auf ca. 445€. Das kann für dein Projekt das Todesurteil bedeuten.
Bei Immobilien denken viele nur an die Wertsteigerung. Das ist auch gut und schön, hilft dir nur in der konkreten Situation nicht weiter, wenn du deine Immobilie behalten möchtest. Denn selbst wenn nach 10 Jahren ca. 50.000€ an Wertzuwachs erzielt wurden, bleibt die monatliche Belastung für Viele dennoch ein Problem. Einzig deine Bank wird sich freuen, weil der Wertzuwachs deiner Immobilie als zusätzliche Sicherheit in den Büchern steht. Du selbst hast nichts davon, es sei denn, du verkaufst. Im Jahr 2023 ist aber genau das ein Problem.
Die Zinsen haben sich vervierfacht aber Wertzuwächse können momentan nur zögerlich realisiert werden. Der Markt ist immer noch in Abwartestellung. Käufer stehen nicht mehr Schlange. Und diejenigen, die kaufen können und wollen, verhandeln strikt.
Wenn du jetzt einsteigen möchtest, findest du dazu hervorragende Rahmenbedingungen vor. Die Frustration auf Verkäuferseite ist inzwischen deutlich spürbar. Die gestiegenen Zinsen sind ein gutes Argument, warum Verkäufer ihre Preisvorstellungen nach unten korrigieren müssen. Das hilft dir, Preise zu realisieren, die du über höhere Tilgungsanteile von den Preisniveaus der vergangenen Jahre niemals hättest erzielen können. Mit anderen Worten: Heute kaufen, später freuen.
Wenn du das für dich einmal durchplanen möchtest, melde dich gern bei mir und trag dich zum kostenlosen Erstgespräch ein. Wir sprechen eine Stunde via Zoom über deine Pläne und ich gebe dir jede Menge hilfreiche Tipps.
Die richtige Tilgung für deine Projekte sollte immer berücksichtigen, zu welchem Zeitpunkt du welches Ergebnis erreicht haben möchtest. Mit Immobilien lässt sich das langfristig hervorragend planen. Wenn du heute Anfang 30 bist und mit 60 in den Ruhestand gehen möchtest, sieht deine Tilgungsplanung bei deiner eigengenutzten Immobilie anders aus, als wenn du im gleichen Zeitraum einen Gewinn deiner Kapitalanlage realisieren möchtest, um dir im Alter weitere Freiheiten zu gönnen. Im ersten Fall sollte deine Immobilie abgezahlt sein, da du drin wohnen bleiben möchtest, im zweiten Fall stört dich eine kleine Restschuld nicht, da du dennoch einen Gewinn realisierst.
Das kannst du planen!
Die richtige Tilgung zu finden, ist grundsätzlich sehr einfach. Die einzige Herausforderung besteht darin, dir zwei bis drei Szenarien anzuschauen, wie dein Leben in 5, 10, 20 oder 30 Jahren aussehen soll. Wenn die Immobilie in jedem dieser Szenarien Platz hat, ist heute ein guter Zeitpunkt, einzusteigen. Bei guter Planung sind Immobilien alles andere als immobil.
Bei Immobilieninvestments galt schon immer der Grundsatz: Die Zeit arbeitet für dich. Und das bleibt und künftig so!
Einen guten Start in die Woche.
Dein Ronald
P.s. Zum kostenlosen Erstgespräch eintragen nicht vergessen. Du wirst in jedem Fall was mitnehmen. J
